保利罗兰国际软文(好位置、差位置 ,广州跑盘)


保利罗兰国际软文(好位置、差位置 ,广州跑盘)

萝岗中心区目前已经是非常成熟了,大壮名城、科城山庄、保利罗兰国际是板块内的明星楼盘。这就是我们为什么标题里说好位置。

差位置,主要是因为二期都毗邻高速,有呼啸山庄之称(主要还是影响二期靠近北二环的楼栋,其他楼栋影响小)。一期则因为在乐金工厂安全防护距离内,据说被政府重新收储了。

之前(其实数数日子,已经很久之前了),保利罗兰国际的三期推盘,极致小户型引发了一轮哄抢的。53㎡、75㎡的小户型,确实很适合钱不多、自住需求不强、投资意愿很强的年轻人上车。

保利罗兰国际也是一个很有故事的楼盘,我们一起看看吧。

导读:

01 楼盘身份证

02区位价值

03 配套价值

04 楼栋布局解读

05 户型价值解读

06 价格和总结

01 楼盘身份证

保利罗兰国际:好位置、差位置 | 广州跑盘

02 区位价值

下图是一张保利罗兰国际三期地块的环评报告的附图(投资总略有修改),我们通过它可以对周边的环境有所认识。

保利罗兰国际:好位置、差位置 | 广州跑盘

罗兰距离地铁萝岗站大约600-1000米之间,出来就是区域主干道开创大道,无论公共交通还是自驾出行,都是比较方便的。

罗兰国际的周边,除了乐金工厂和印钞工厂外,主要都是公建。罗兰是周边少数的住宅楼盘。等待罗兰西边的多益、宝能等总部基地落成,产业落地对罗兰的楼价和租金都是一个支撑。

所以呢,罗兰的区位和周边配套是肯定没得说的了。

罗兰目前是被大塱村的村庄切割开,并没有很好地连接成为一个主体。但是大塱村目前是由保利牵头进行旧改的。如果未来大塱村的旧改能够落地,整个罗兰就包圆起来变成一个完整的大社区。

罗兰是分为三期的,各有特点。

二期目前已经售罄交房入住,由于二期的东侧就是北二环高速,东边的一排楼栋距离北二环高速甚至不够防护距离,因此受到北二环高速的噪音影响特别严重。二期因此又被称为呼啸山庄。业主曾经闹过事,网络上还有相关的信息可以查阅。

三期地块较小,靠近开创大道,也会有一定的噪音干扰,主要是对北向户型,南向户型相对还好。从三期的环评披露的信息,一期由于在乐金工厂的安全防护距离内,不宜建设住宅、医院等设施,因此被政府重新收储。想必保利也是很郁闷的。

03 配套价值

罗兰由于位于萝岗的中心区,所以基本周边已经是萝岗最好的配套水平了。医院、中小学、购物中心、交通都是很齐备的,而且配套的质量也高,具体我们就不展开细细讲了,读者们可以好好看看下面这张配套图。

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04 楼栋布局解读

罗兰一共三期,二期已经售罄交房,一期据说被收储,目前在售三期。

周边的不利因素主要是北二环高速和开创大道,主要是车行噪音和灰尘的影响。周边的大塱村村庄虽然将罗兰切割开来,但随着旧改落地(需要较长时间),是有望连片开发形成一个完整的大社区。

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三期只有三栋住宅楼,编号是8栋、9栋、10栋。由于地块小,退距又有要求,因此户梯比较高。8/9栋是两梯六户,10栋最多是15户。

由于北面是开创大道,所以北向户型相对吵闹些,南向户型则会舒适性好些。在预算允许的情况下,也建议大家选择南向户型。

05 户型价值解读

8/9栋的户型是97㎡、102㎡、103㎡和131㎡的三四房,两梯六户。

10栋则是53㎡一房、75㎡两房和103㎡三房。

罗兰的一房、三房、四房户型都是市面上好用的户型,两房户型略有槽点。

我们分楼栋来讲讲。

(1)10栋:53㎡、75㎡、103㎡

10栋是阶梯式的楼栋,53㎡户型是2-11层,75㎡户型是12-18层,往上是103㎡户型。一般道路噪音的衰减是这样的,由于行道树的遮挡,5-7层噪音最小,然后递增,20层左右往上噪音影响最小。

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10栋的53㎡一房和103㎡三房的户型是好用的,在购买时主要考虑朝向即可。

我们主要聊聊75㎡两房户型。

主要的问题是厨房的设计,和主卧相对。如此一来,厨房闹区容易对卧室静区造成比较大的干扰。厨房做菜的味道也容易串到卧室。如果将厨房开门方向改为面向餐厅的话,厨房由于少了一个工作面,利用率下降,餐厅位置也会少一个壁柜。

此外,当前入户门开门的方向设计也导致壁柜不好用。如果变更开门方向,也容易对餐厅利用造成影响。

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| 75㎡两房户型

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| 103㎡三房户型

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| 53㎡一房户型

(2)8栋、9栋:97㎡、102㎡、103㎡、131㎡

8/9栋的户型都是好用的户型。我们就不展开讲了,户型图附在后面,大家可以查阅。

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| 97㎡三房 北向

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| 103㎡三房 南向

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| 102㎡三房 南北通透

保利罗兰国际:好位置、差位置 | 广州跑盘

| 131㎡四房 南北通透

06 价格和总结

123房先生跑盘时,折后单价在3.4-3.8万/㎡左右。价格适中。

罗兰周边的环境是很成熟的,从配套和区位来讲是没啥问题的。小区的问题主要还是地块比较小,园林比较小,面积段偏大,三房户型相对还是去化慢些。小户型低总价低首付,去化很快,但基本去化完毕。

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