这个奇葩城市,颠覆了我对房地产的所有想象


原标题:这个奇葩城市,颠覆了我对房地产的所有想象

一座空气污染严重的老工业城市,没有多少存在感,房价却蹭蹭上涨,连续多月领涨全国,这是为什么?难道,真的是为人民“服雾”? 昨天,2020年楼市限售“第一枪”打响,为唐山楼市的疯狂按下“暂停键”。 全国各地因城施策,很多城市都给房地产“松绑”,它却不得不“刹车”了。 连续几个月疯涨的唐山,似乎开始不灵了。此次新发布的“网签限售”政策,是2017年4月唐山实施限购政策后,第二次严厉的楼市调控。这个三线城市的房价涨幅是得有多疯狂?它的未来,还有上涨空间吗?

你很难想象,作为污染严重的老工业城市,唐山的新房、二手房价格,环比来看居然都是领涨全国。 简直涨疯了。

颜色越深,数值越大,代表污染越严重据国家统计局11月数据,唐山市新房价格同比上涨11.9%,相比2015年上涨了37.3%,环比上涨幅度与银川并列第一。二手房方面,2019年11月,唐山房价环比上涨1.8%,同比上涨14.7%,相比2015年上涨了30.3%。同比、环比上涨幅度均位列70个大中城市第一。据中国房价行情网数据,唐山的房价也同比上涨了24.77%,也是为数不多的领涨者。过去几个月里,唐山房价环比同比涨幅屡次位列这个榜单前三。这在全国各大城市楼市低迷、偃旗息鼓的大环境下,实属罕见。那么,近些年唐山的房价走势又是怎样的?

由图可见,从2012年开始,唐山陆续四年处于漫长的横盘期。彼时,唐山本地新盘供应量大,接盘侠有限,供过于求。此外,当时国家大力推行供给侧改革,直指钢铁、煤炭这些高耗能、高污染产业,以钢煤为主要支柱产业的唐山在去产能的过程中不可避免遭遇转型阵痛,无数中小钢厂、煤矿关停,经济增速下滑。于是,当地房价从2012年开始持续阴跌,2015年达到谷底,2016年开始,由于高库存原因,唐山房价曾跌至河北众多城市倒数第二,被市场称之为“价格洼地”。外地投资客和炒房团嗅到了这一信号,趋之若鹜,纷纷在2016年下半年杀进唐山。彼时各大开发商都拿京唐城铁的概念进行大肆炒作,这趟连接北京与唐山的城际铁路于16年年底动工,2021年完工后将大大缩短北京与唐山的通勤时间——只需30分钟。这也不难解释2017年初开始,唐山楼市被瞬间引爆。 当地销售人士笑称: “一月消化了几年的库存。 ” 到2017年上半年,二手房已整体上涨30-40%。也是在当年,唐山当地政府出台了相关限购政策遏制“外地炒房团”。2017年4月14日起,外地户口在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的,商品房买不了,二手房也不能买。违反规定的将不予网签。2018年5月,限购再度升级,本地居民或者哪怕交够一年社保或个税,在中心城区也只能购买1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 限购令出台后,炒房的缺口被堵住,一时间炒房盛宴戛然而止,唐山楼市似乎要进入平稳期。 只是从近三年数据来看,唐山房价还一直保持较快地上涨。

那么,一个三四线城市的房价为什么会屡上高位?经过这次调控,唐山楼市又真的能冷静下来吗? 唐山的经济基本面,其实还是挺牛的。 唐山紧邻北京和天津,扼华北要冲,地理位置优越、矿藏储备丰富,有开滦煤矿和大量铁矿储备,还有紧临渤海湾的曹妃甸港口。从这一层面来看,其区位优势异常明显。依托大量的铁矿和煤矿储备,唐山有大兴钢铁和煤炭重工业的天然优势。1978年,我国钢产量还很低,3178万吨的量只占全球总产量4.4%;40年过去,2018年,我国粗钢产量9.28亿吨,占世界产量一半以上(51.3%),连续23年位列世界第一。但这功劳簿背后,有着唐山浓墨重彩的一笔。 唐山一城的钢铁产量,甚至一度比美国一国的钢铁产量还要高。 于是出现这么一个段子,全国钢产量排名:第一名:中国(不包括河北省);第二名:中国河北省(不包括唐山市);第三名:中国河北省唐山市(不包括瞒报产量)。

图源知乎可见,唐山一直是当仁不让的钢铁之城,有人曾在卫星图上梳理过唐山的大量工矿企业,作为全球名列前茅的钢铁产地,唐山工厂之多,令人惊叹。

图源网络,红色是工厂,黑色是矿场作为钢铁行业的头部企业,唐钢发展迅速,同时带动了唐山数百家中小钢铁企业的发展。种种这些,也成了唐山GDP长期位居河北第一的重要原因。一时间,本地开始涌现无数大大小小的钢铁企业和亿万富豪。据相关报道,十多年前,唐山街头就豪车遍地,奔驰、路虎、保时捷随处可见。当地最流行的也是人人配戴大金链,比拼谁的金链更粗,越粗就越有面子。唐山最大的金店每到店庆时分,熙熙攘攘,格外热闹,当地人如同抢大白菜一样抢购大金链和各类金饰。

唐山楼市疯涨的另一个原因,是供需的失衡。 唐山是一个典型的内生市场,唐山人口大概750万,市区人口约190万,大多人口在县、郊区,这些人群当中有大量的购房需求。市区对外城的吸附能力是支撑唐山房地产市场发展的一个关键点。因此,以本地购房者刚需为主,就足够抬高唐山当地的房价。 更要命的是,唐山新房的库存量也远远不足,在改善性需求爆发之时,土地供应偏偏收紧。 目前,唐山楼市整体处于供小于求的局面,有些区域甚至一房难求。缺口有多大?根据官方数据,截至2019年年底,唐山市中心区大约有190万㎡的去化率。实际上,每年唐山市中心区有200万-250万㎡的去化率。相比往年去化率降低,这背后,是唐山市区没有过多的供应量了。同时,唐山土地价格也在不断上涨,最新挂牌的起拍价格已经接近1万元/㎡。6月6日,唐山光明路东侧、国防道北侧一宗地块以2.41亿元、溢价率11.48%成交。土地面积19938.86㎡,容积率1.0~1.5,起始价楼面7228元/㎡,最终成交楼面价为8058元/㎡。不难发现,动辄八九千的楼面价,房价也只有卖到2万元/㎡以上房企才会有较好的盈利水平。土地成本的上涨必然会在一定程度上会助推房价的上涨。另外,作为我国北方重要的港口城市,唐山近几年经济数据也表现不俗。2019年前三季度的GDP数据显示,唐山以GDP总量5204.1亿元、增速7.57%。排在全国大陆地区前29名,超过潍坊、沈阳、哈尔滨等城市,也高于省会石家庄。和江苏徐州体量接近,且增速更快,大有赶超之势。从城建来看,唐山的城市面貌也相当不错,地震后重建的城市很新,一改工业城市的陈旧之气,而且到处都在大兴土木,一派繁荣景象。

可见,唐山虽然有河北一带城市的通病——雾霾严重,污染加剧,但能脱颖而出,房价逆势上涨还是有一定逻辑。 从距离看,唐山离北京不过180公里,高速两个小时即可到达,城际2021年通车后进京只需半小时;从经济看,唐山一直是重工业大市,去年GDP6955亿,超过省会石家庄,吊打沈阳、哈尔滨,在河北省多年排名第一;从人口来看,近800万的常住人口量,哪怕刚需自住,楼市都有大把需求。 坐标轴换成长三角、珠三角、这座城市当然不具备投资价值,但放眼环京一带、河北全省,唐山已经是不错的选择了。 那么,未来唐山的房价的走势又将如何?是继续稳步上涨,还是老调重弹,步入上一个周期,在政策痛击后步入横盘甚至阴跌? 从唐山的经济和土地供应及楼市基本面来看,后者出现的可能性更高。 唐山本土引以为傲的支柱产业,钢铁和煤炭等高污染企业,后遗症不可避免,工业化过程中欠的债迟早要偿还。伴随一波又一波去产能后,唐山工业一蹶不振,2015年甚至出现全行业亏损的情况。除了众所周知的空气污染问题,长期依赖资源的发展模式也难以为继。截止2016年,唐山起家所依靠的煤矿储量只剩19亿吨,只够再开采五十年。转型迫在眉睫,这对依赖重工业的北方城市来说是通病。在国家产业升级迭代的重要时刻,资源型工业城市持续衰落是逃不了的命数。昔日的共和国长子——塌陷的东北三省就是前车之鉴。唐山又缺乏好的大学,科技创新发展举步维艰,当地年轻人也逃不掉被帝都虹吸的命运。从唐山的文化氛围、人才吸引力来看,产业落后的现状短时间内依然积重难返,2019年上半年唐山规模以上信息技术服务业的萎缩就是一个证明。 作为一座河北地级市,唐山无法与北京,天津这样的顶级选手正面竞争,投入巨资、被寄予厚望的曹妃甸吸引不到人才,几近烂尾。 这几年雄安崛起,产业、资源向南倾斜,这一切都构成对唐山经济的利空。 唐山是中国三线城市的典型样本,长期来看要慎重投资,随着史上最严限售的痛击,这座工业城市的房价也该冷静下来了。

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